Pro prodávající a dědice
Příprava bytu k prodeji
Vybílit, opravit, nerekonstruovat. Byt připravíme na focení a prohlídky za 3 až 10 pracovních dní, za pevnou cenu a s datem předání ve smlouvě.
Vybílit, opravit, nerekonstruovat
Na přípravu bytu k prodeji mají makléři léta stejnou radu: byt vyklidit, uklidit, vybílit a nerekonstruovat. Kupující má o kuchyni a koupelně vlastní představu, takže drahou přestavbu před prodejem nedělejte. Byt, který na fotkách vypadá jako „k rekonstrukci“, ale svádí ke smlouvání.
Trh se navíc obrací ve prospěch kupujících. Hypoteční sazba vzrostla z březnového minima 4,89 % na 5,51 % v září 2026, nabídka roste a kupující vyjednávají. Slevy se soustřeďují právě na byty, které potřebují rekonstrukci.
Příprava bytu k prodeji u nás proto znamená jen to, co je vidět na fotkách a při prohlídce: opravené stěny, čistá bílá malba a podlaha bez škrábanců.
Co od opravy čekat a co ne
Nebudeme vám slibovat, že byt prodáte o deset procent dráž. Taková čísla v Česku nikdo nezměřil a odhady realitních firem nestojí na žádné studii. Americký průzkum NAR z roku 2025 u připravených nemovitostí ukazuje hlavně kratší dobu na trhu, cenový efekt je skromný.
Na co se spolehnout můžete:
- Lepší fotky. Bílé stěny a jednotná podlaha místnosti prosvětlí a na fotkách nepůsobí zanedbaně.
- Méně důvodů ke slevě. Praskliny, flekaté stěny a ošlapaná podlaha jsou snadný argument při vyjednávání o ceně.
- Jistý start inzerce. Datum předání máte ve smlouvě, takže focení můžete objednat dopředu.
Kolik stojí příprava bytu k prodeji v poměru k jeho ceně
Medián ceny staršího bytu prodaného v Praze v roce 2025 byl 7,6 milionu Kč. Proti tomu vychází oprava 2+kk takto:
| Varianta pro 2+kk (55 m²) | Cena | Podíl z 7,6 mil. Kč | Doba |
|---|---|---|---|
| Stříkaná malba | od 34 500 Kč | asi 0,5 % | 3 pracovní dny |
| Stěny + malba | od 45 600 Kč | asi 0,6 % | 6 pracovních dní |
| Komplet s podlahou (stěny, malba, nová podlaha) | od 107 900 Kč | asi 1,4 % | 8 pracovních dní |
| Kompletní rekonstrukce, pro srovnání | od cca 800 000 Kč | přes 10 % | 4–10 týdnů |
Naše ceny jsou včetně 12 % DPH. Prodej staršího bytu trvá v Praze od inzerátu po zápis do katastru průměrně 122 dní, ve Středočeském kraji 138. Osm pracovních dní přípravy je v tom malá položka.
Pro přípravu nemovitosti k prodeji se tradičně uvádí rozpočet 1–3 % její ceny. I varianta s novou podlahou se tak vejde ke spodní hranici. Pokud plánujete home staging, počítejte s dalšími zhruba 5–10 tisíci Kč. Řemeslné práce v jeho ceně nejsou, takže malba 2+kk se stagingem vyjde přibližně na 23–28 tisíc Kč.
Co se před prodejem vyplatí a co ne
Vyplatí se
- Vymalovat celý byt bíle. Do neutrálních stěn si kupující snáz představí vlastní nábytek.
- Přemalovat barevné a tmavé stěny.
- Zapravit díry po hmoždinkách, praskliny a otlučené rohy.
- Vyměnit poškozenou nebo nesourodou podlahu za jednotný vinyl nebo laminát.
- Natřít ošoupané dveře a zárubně (od 1 200 Kč za kus).
Nevyplatí se
- Nová kuchyňská linka a koupelna. Kupující počítá s vlastní úpravou podle svého vkusu.
- Bourání příček a změny dispozice.
- Výrazné barvy a dekory, které se líbí vám.
Bydlíte v bytě až do prodeje? Malbu a opravy stěn zvládneme i v zařízeném bytě: nábytek posuneme doprostřed místnosti a zakryjeme. Při výměně podlahy musí být místnost prázdná, nábytek ale stačí přesunout do vedlejšího pokoje, který uděláme později.
Koupelny, kuchyně ani elektroinstalace neděláme. Kde je hranice mezi přípravou a rekonstrukcí, rozebíráme v článku Rekonstrukce bytu před prodejem. Jaký typ podlahy zvolit, popisujeme na stránce Pokládka vinylu a laminátu.
Kdy začít: před focením, ne po něm
Doporučené pořadí kroků:
- Vyklidit byt. Nábytek, který zůstane, posuneme doprostřed místnosti a zakryjeme.
- Poslat nám fotky a rozměry všech místností. Do 24 hodin potvrdíte rozsah a dostanete datum předání.
- Práce: 3 až 10 pracovních dní podle balíčku a velikosti bytu, úklid je v ceně.
- Případný home staging. Stagingová studia opravy ani malbu nedělají, nastupují až po nás.
- Focení a spuštění inzerce.
Fotografa objednejte až na den po předání. Datum je ve smlouvě a za každý pracovní den zpoždění dostanete slevu 1 % z ceny, nejvýš 10 %. Podmínky najdete na stránce Garance termínu.
Dědíte byt s dalšími dědici, nebo prodáváte bez makléře? Na místě být nemusíte. Klíče převezmeme a vrátíme na dálku, fotoreport chodí denně e-mailem nebo přes WhatsApp a předávací protokol s fotkami před a po přepošlete všem, kdo o prodeji rozhodují. Fotky po dokončení se hodí i do inzerátu. Prodáváte přes makléře? Pošlete mu odkaz na naši stránku pro makléře.
Časté otázky
Vyplatí se byt před prodejem rekonstruovat?
Velkou rekonstrukci makléři nedoporučují, kupující má o kuchyni a koupelně vlastní představu. Vyplatí se vybílit, opravit stěny a případně vyměnit poškozenou podlahu. U 2+kk začíná malba na 34 500 Kč a oprava včetně nové podlahy na 107 900 Kč.
O kolik dráž byt po opravě prodám?
To spolehlivě nikdo neví a my to slibovat nebudeme. Počítat můžete s lepšími fotkami, menším prostorem pro smlouvání a s datem, ke kterému naplánujete focení.
Musím být při pracích v bytě?
Ne. Klíče převezmeme a vrátíme na dálku, každý den posíláme fotky a na konci předávací protokol s fotkami před a po.
Jakou barvu na stěny zvolit?
Bílou. Je v ceně balíčku a makléři ji před prodejem doporučují. Barevnou malbu naceníme podle odstínu.
Kdo dostane fakturu, když byt dědí víc lidí?
Ten, kdo zakázku objedná. Faktura je s 12 % DPH a rozpis s fotkami můžete přeposlat ostatním dědicům.
Balíčky a harmonogram
Ceny jsou orientační, včetně 12 % DPH. Pevnou cenu dostanete po obhlídce nebo z fotek a rozměrů, vícepráce jen s vaším písemným souhlasem. Záloha je jen na materiál podlahy, zbytek platíte po předání. Všechny příplatky jsou v ceníku.
Stříkaná malba
Strojní nástřik celého bytu, bez pruhů po válečku.
Hotovo za 3–4 pracovní dny- stříkaná malba ve 2 vrstvách včetně stropů
- penetrace, pečlivé zakrytí podlah a nábytku
- barvu dodáte vy, nebo ji přesně určíte
- úklid a fotoreport před a po
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | od 26 100 Kč |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | od 34 500 Kč |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | od 47 000 Kč |
Stěny + malba
Když jsou stěny po nájemníkovi ošlehané.
Hotovo za 6–8 pracovních dní- vše z balíčku Stříkaná malba
- zapravení děr, opravy omítek a rohů
- bandáže prasklin a lokální stěrky
- celoplošné stěrkování za příplatek
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | od 33 200 Kč |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | od 45 600 Kč |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | od 62 200 Kč |
Komplet s podlahou
Stěny, malba a nová podlaha naráz.
Hotovo za 8–10 pracovních dní- vše z balíčku Stěny + malba
- nová podlaha: click vinyl nebo laminát skladem
- demontáž a odvoz staré krytiny, lišty
- závěrečný úklid a předávací protokol
| 1+kk / 1+1 (35 m²) | od 72 800 Kč |
| 2+kk / 2+1 (55 m²) | od 107 900 Kč |
| 3+kk / 3+1 (75 m²) | od 147 100 Kč |
Ceny bytů jsou orientační, včetně 12 % DPH a bez barvy – barvu si koupíte sami, nebo nám přesně řeknete jakou a koupíme ji na váš účet. Barevný nástřik +20 % z ceny malby. Pevnou cenu potvrdíme po obhlídce nebo z fotek. Celý ceník a příplatky.
Takhle vypadá oprava 2+kk den po dni:
Převzetí a příprava
Klíče, fotky „před“, zakrytí, demontáž staré podlahy.
Opravy stěn
Díry po hmoždinkách, praskliny, bandáže, rohy.
Stěrky a broušení
Lokální stěrky, broušení, schnutí.
Malba – 1. nástřik
Penetrace a první strojní nástřik včetně stropů.
Malba – 2. nástřik
Druhý nástřik, kontrola v bočním světle, odkrytí.
Podlaha
Kontrola rovinnosti, pokládka vinylu nebo laminátu.
Podlaha a lišty
Dokončení pokládky, lišty, přechody.
Úklid a předání
Úklid, protokol s fotkami „po“, předání klíčů.
Rezerva ve smlouvě
Dva dny navíc na schnutí a nečekané drobnosti. Termín ve smlouvě s nimi počítá.
Modelový harmonogram: byt 2+kk (55 m²), balíček Komplet s podlahou, běžné opravy stěn. Pracovní dny Po–Pá. Skutečný plán dostanete s nabídkou.
Pošlete poptávku
Napište, co potřebujete a kdy to musí být hotové. Do 24 hodin se ozveme s termínem obhlídky nebo rovnou s cenou podle fotek.
- +420 731 729 572
- info@rychleakvalitne.cz
- Po–Pá 8–18 h, obhlídky i v sobotu