Kdo platí malování po nájemníkovi

Kdo platí malování po nájemníkovi: krátká odpověď

Kdo platí malování po nájemníkovi, řeší skoro každý pronajímatel, když se v bytě střídají lidé. Zákon tu dává dvě pravidla, která se na první pohled perou. Během nájmu je malování běžná údržba a platí ji nájemce. Při odchodu ale nájemce vrací byt ve stavu, v jakém ho převzal, „nehledě na běžné opotřebení“.

V praxi z toho vychází tohle:

• Nájemce musí vymalovat, když to výslovně stojí ve smlouvě, když byt převzal čerstvě vymalovaný, nebo když stěny poškodil víc, než odpovídá běžnému bydlení.
• Pronajímatel platí malbu, která je jen ohraná běžným užíváním a smlouva o ní mlčí. To je nejčastější případ.
• Z kauce si smíte vzít jen dlužné nájemné a prokazatelnou škodu. Bez protokolu a fotek z nastěhování se škoda dokazuje těžko.

Běžná údržba: § 2257 a nařízení vlády 308/2015 Sb.

Základ je v § 2257 občanského zákoníku. Pronajímatel udržuje byt ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce „provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu“.

Co je běžná údržba, upřesňuje nařízení vlády 308/2015 Sb. V § 2 výslovně jmenuje malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin. Běžná údržba nemá žádný finanční limit.

Drobné opravy limit mají. Od 1. 1. 2026 je zvedla novela 493/2025 Sb.:

U 2+kk o 55 m² tak nájemce platí drobné opravy nejvýš do 8 250 Kč za rok. Mezi drobné opravy patří podle § 4 i opravy podlahových krytin a výměna prahů a lišt. Pozor na starší články na internetu. Často ještě uvádějí 1 000 Kč a 100 Kč/m².

Při odchodu platí § 2293: stav při převzetí

Konec nájmu upravuje § 2293 občanského zákoníku. Nájemce odevzdá byt „ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání“. Byt je odevzdaný ve chvíli, kdy dostanete klíče a nic vám nebrání v přístupu do bytu (§ 2292).

Malba po několika letech bydlení zšedne. U vypínačů a za postelí se ušpiní, po obrazech zůstanou drobné dírky. U takových stop se těžko dokazuje, že jde o víc než běžné opotřebení. Zákon navíc nikde číselně neříká, po kolika letech je malba „opotřebená“ nebo kolik děr je ještě běžných. Proto tolik záleží na tom, co jste si sepsali a nafotili při nastěhování.

Zvlášť zákon řeší změny v bytě. Změny, které nájemce udělal bez vašeho souhlasu, musí odstranit. Změny s vaším souhlasem odstraní jen tehdy, když jste se na tom dohodli (§ 2293 odst. 2 a 3). Pokud nájemci dovolíte třeba barevnou stěnu, napište rovnou, že ji při odchodu vrátí do bílé.

Kdy musí nájemce vymalovat

Podle výkladu, který v roce 2025 shrnul časopis České stavby, má nájemce povinnost odevzdat byt čerstvě vymalovaný jen ve dvou situacích:

1. Stojí to ve smlouvě. Například formulace „nájemce odevzdá byt vymalovaný světlou barvou“. Když to nájemce nesplní, můžete náklad na malování vyčíslit jako škodu a započíst ho proti kauci.
2. Byt převzal čerstvě vymalovaný. Tady rozhoduje důkaz: datum malování a fotky v předávacím protokolu.

Třetí situací je škoda nad rámec běžného užívání. Může jít o stěny plné děr po policích a hmoždinkách, stěnu přemalovanou tmavou barvou bez dohody nebo otlučenou omítku. Takovou škodu ale musíte doložit a vyčíslit vy.

Jak to vypadá v praxi, ukazují tři modelové situace u bytu 2+kk, kde nájemník bydlel tři roky:

Kauce: nejvýš trojnásobek nájemného a jen prokazatelná škoda

Jistotu, tedy kauci, upravuje § 2254 občanského zákoníku. Jistota a případná smluvní pokuta nesmí dohromady přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. U pražského 2+kk s průměrným nájmem 23 805 Kč (UlovDomov pro ČTK, konec roku 2025) je to zhruba 71 tisíc Kč.

Při skončení nájmu kauci vracíte a započtete si, co vám nájemce dluží. Podle Českých staveb jde o dlužné nájemné a prokazatelnou škodu. Nájemce má navíc nárok na úroky z jistoty.

Aby šel náklad na malování strhnout z kauce, potřebujete tři věci:

• doklad o stavu při převzetí: protokol s fotkami a s datem poslední malby,
• doklad o stavu při odchodu: fotky ze stejných míst, ideálně v den předání klíčů,
• vyčíslení: položkový rozpis nebo fakturu od firmy, ne odhad od oka.

Fotoprotokol při nastěhování a při odchodu

Předávací protokol zákon nevyžaduje, ale výklady ho důrazně doporučují (Hyponamiru.cz, Můj právník). Patří do něj stav bytu, vybavení, stavy měřidel, zjištěné vady, počet klíčů a fotky. Při sporu o kauci je to váš hlavní důkaz. Co dalšího připravit před novým nájemníkem, shrnuje checklist k přípravě bytu k pronájmu.

Co napsat do nájemní smlouvy o malování

Většině sporů o malování předejdete několika větami ve smlouvě. Například:

• „Byt se předává čerstvě vymalovaný bílou barvou, malování proběhlo dne …“ a k tomu fotky v protokolu.
• „Nájemce odevzdá byt vymalovaný bílou barvou“, pokud chcete, aby malování při odchodu zajistil nájemce.
• „Barevné nátěry stěn jen s písemným souhlasem pronajímatele. Při odchodu nájemce vrátí stěny do bílé.“
• Pravidla pro vrtání a hmoždinky, pokud je chcete omezit.

Zvažte, co je pro vás praktičtější. Když malování necháte na nájemci, kvalitu práce nemáte pod kontrolou a o výsledku se dozvíte až při předání. Druhá možnost je počítat s výmalbou mezi nájemníky sami a ve smlouvě řešit hlavně škody. Výsledek pak máte v rukou vy.

Když malování platíte vy: jak zkrátit prázdný byt

Každý den bez nájemníka stojí u průměrného pražského 2+kk asi 780 Kč ušlého nájmu, týden kolem 5 500 Kč. Na malíře se přitom podle ČT24 i v roce 2026 čeká zhruba měsíc. Termín se proto vyplatí domluvit ještě před odchodem nájemníka a začít hned po předání klíčů.

Výmalba 2+kk u nás stojí od 34 500 Kč včetně 12 % DPH a trvá 3 pracovní dny. Když jsou stěny po nájemníkovi ošlehané, balíček Stěny + malba přidá opravy omítek a prasklin (od 45 600 Kč, 6 pracovních dní). Klíče převezmeme bez vás a každý den pošleme fotky. Na konci dostanete předávací protokol s fotkami před a po, který se hodí jako podklad k vyúčtování kauce. Datum předání je ve smlouvě a za každý pracovní den zpoždění dostanete slevu 1 % z ceny, jak popisuje garance termínu.

Jak to celé probíhá, najdete na stránce oprava bytu po nájemníkovi. Ceny pro všechny dispozice jsou v ceníku.