Jak připravit byt k pronájmu

Jak připravit byt k pronájmu, aby nestál prázdný

Jak připravit byt k pronájmu tak, aby nestál prázdný déle, než musí? Hlavně začít dřív, než nájemník odejde. Nájmy se v Česku střídají často: 65–70 % smluv uzavřených v letech 2020–2023 bylo nejvýš na dva roky (MMR). Každá výměna nájemníka je tak malý projekt s termínem.

A termín má cenu. Průměrné pražské nájemné bylo na konci roku 2025 u 1+kk 17 701 Kč, u 2+kk 23 805 Kč a u 3+kk 34 349 Kč měsíčně (UlovDomov pro ČTK). Přepočteno na dobu, kdy byt čeká na řemeslníky:

Týdenní částky jsou náš přepočet měsíčního nájmu.

Co zájemci o pronájem vidí jako první

V roce 2025 se na jeden pražský inzerát hlásilo kolem 80 zájemců (E15). V roce 2026 se trh uklidňuje. Deloitte naměřil ve 2. čtvrtletí pražské nájmy 462 Kč/m², první mírný pokles po několika čtvrtletích (Deloitte). Engel & Völkers v srpnu 2026 popisuje cenovou korekci všude kromě prémiových novostaveb a malých bytů (E&V/Comrent). U staršího bytu tak nejde o to, jestli se pronajme, ale za kolik a jak rychle.

Zájemce nejdřív uvidí fotky v inzerátu, pak byt na prohlídce. Na obojím je nejvíc znát stav stěn a podlah, čistota kuchyně a koupelny a to, jestli všechno funguje. Vztah mezi malováním a rychlejším pronájmem popsal i kontrolní výbor Prahy 3: prázdné obecní byty by podle něj šly pronajmout rychleji, kdyby se investovalo do revizí, drobných oprav a malování (Praha 3, 2021).

Checklist: příprava bytu k pronájmu

Projděte byt místnost po místnosti. Co odškrtnete, nemusíte řešit s novým nájemníkem.

Stěny a malba

• Zapravte díry po hmoždinkách, obrazech a policích.
• Zabandážujte praskliny, opravte otlučené rohy a opadanou omítku.
• Skvrny po vodě nebo kouři před malbou izolujte, jinak prosáknou novou barvou.
• Vymalujte bíle včetně stropů. Bílá je neutrální, dobře se fotí a příští výmalbu snadno zopakujete.

Podlahy

• Projděte podlahu v celém bytě: škrábance, zvednuté spoje laminátu, propálené nebo roztržené PVC, flekatý koberec.
• Drobná místa opravte, zničenou podlahu vyměňte. Co se hodí do pronájmu, rozebíráme v článku vinyl nebo laminát do bytu na pronájem.
• Zkontrolujte soklové lišty a přechodové lišty mezi místnostmi.

Drobné opravy

• Kapající baterie, prasklé silikony, uvolněné kliky a panty.
• Nefunkční světla, zásuvky a vypínače. Ty svěřte elektrikáři.
• Těsnění a seřízení oken a dveří.
• Spotřebiče z vybavení: funkční, čisté a s návody.

Úklid

• Úklid objednejte až po všech řemeslných pracích, ne mezi nimi.
• Okna, kuchyňská linka uvnitř i zvenku, koupelna, odpady.
• Vyneste všechno, co v bytě nemá zůstat, a byt vyvětrejte.

Fotky a inzerát

• Foťte až po úklidu, za denního světla, každou místnost z rohu.
• Stejné fotky použijte jako přílohu předávacího protokolu.

Dokumenty

• Nájemní smlouva s jasnými pravidly pro malování a škody.
• Předávací protokol: stav bytu, vybavení, stavy měřidel, vady, počet klíčů, fotky.
• Doklady o revizích, pokud se byt týkají (plyn, kotel), a návody ke spotřebičům.
• Sady klíčů pro nájemníka a jedna záložní u vás.

Předávací protokol chrání vás i kauci

Předávací protokol zákon nevyžaduje, ale bez něj se těžko dokazuje, v jakém stavu jste byt předali (Hyponamiru.cz). Z kauce si přitom smíte při odchodu nájemníka započíst jen dlužné nájemné a prokazatelnou škodu. Kauce sama nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 občanského zákoníku).

Do protokolu proto zapište datum poslední malby a přiložte fotky každé stěny a podlahy. Kdy musí při odchodu malovat nájemník a kdy vy, vysvětlujeme v článku kdo platí malování po nájemníkovi.

Harmonogram: kdy začít, když se nájemníci střídají v létě

Nájemní trh má dva vrcholy: červen a druhou polovinu srpna až polovinu září. V roce 2020 přibylo na Sreality nejvíc nájemních inzerátů právě v červnu (+31 %) a v září (+34 %) (Lupa.cz). Zájem o větší byty pro spolubydlení vrcholí od druhé poloviny srpna do půlky září (E15).

Ve stejné době mají řemeslníci nejvíc práce. Podle ČT24 se v roce 2026 i na malování čeká zhruba měsíc a někteří řemeslníci mají kapacitu plnou do konce léta, často do září (Novinykraje.cz). Postup, který drží prázdné dny na minimu:

Nejčastější chyby při přípravě bytu k pronájmu

• Začít až po odchodu nájemníka. Když řemeslníka sháníte až s klíči v ruce, prázdný byt stojí týdny navíc.
• Špatné pořadí prací. Nejdřív opravy stěn, pak malba, potom podlaha a úklid nakonec. Nová podlaha položená před malováním se snadno poškodí a úklid mezi řemesly přijde vniveč.
• Tři řemeslníci bez návaznosti. Malíř, podlahář a úklid zvlášť znamenají tři termíny, které na sebe musí sednout. Stačí, aby jeden posunul start, a posouvá se všechno.
• Fotky před úklidem. Inzerát s nepořádkem, kbelíky a fólií na podlaze zbytečně odradí zájemce.
• Bez protokolu. Bez fotek a datumu malby se při dalším odchodu nájemníka o kauci jen dohadujete.
• Výrazné barvy a dekory. Tmavá stěna nebo výrazná podlaha osloví jen část zájemců. Bílé stěny a neutrální podlaha jsou bezpečná volba.

Když bydlíte mimo Prahu

Pronajímáte byt v Praze nebo ve Středočeském kraji a sami bydlíte jinde? Přípravu bytu jde zvládnout bez cestování. Domluvte, kdo převezme klíče od odcházejícího nájemníka, jestli správce, soused, nebo přímo firma, která bude v bytě pracovat. Chtějte denní fotky z průběhu a na konci protokol s fotkami před a po. Fakturu nechte vystavit na sebe: práce v bytě fakturuje plátce DPH se sazbou 12 % (§ 49 odst. 4 zákona o DPH). Pokud byt vlastníte přes s. r. o., která je plátcem DPH, fakturuje se v režimu přenesení daňové povinnosti (§ 92e).

Kdy se vyplatí byt před pronájmem osvěžit

Počítejte jednoduše. Měsíc čekání na řemeslníka stojí u pražského 2+kk zhruba jeden nájem, tedy asi 23 800 Kč. Výmalba 2+kk u nás stojí od 34 500 Kč včetně 12 % DPH a je hotová za 3 pracovní dny. Datum předání máte ve smlouvě a za každý pracovní den zpoždění sleva 1 % z ceny (garance termínu).

Osvěžení se vyplatí, když:

• malba je ohraná, flekatá nebo plná děr po předchozím nájemníkovi,
• podlaha je poškrábaná, propálená nebo se zvedá,
• byt soupeří s podobnými inzeráty v okolí a nechcete slevovat z nájmu,
• bydlíte mimo Prahu a nechcete práce koordinovat na místě.

Nevyplatí se tam, kde je byt čerstvě vymalovaný a podlaha v pořádku. Pak stačí úklid a drobné opravy.

Podle stavu bytu po nájemníkovi zvolte rozsah:

Ceny jsou včetně 12 % DPH. Pevnou cenu dostanete po obhlídce nebo z fotek a rozměrů místností.

Pevné ceny pro 1+kk až 3+kk najdete v ceníku. Jak probíhá převzetí klíčů bez vás, denní fotoreport a předávací protokol s fotkami před a po, popisujeme na stránce oprava bytu po nájemníkovi.